住房和城乡建设局

莘县外贸片区(二期)棚户区协商改造补偿安置方案

索引号: 作者:发布时间:2018年04月26日点击数:

莘县外贸片区(二期)棚户区协商改造补偿安置方案

为了加快我县棚改步伐,经县政府研究同意,决定启动外贸片区(二期)棚改工作,现根据国务院和省政府棚改精神,结合《莘县棚户区改造货币化安置暂行办法》的有关规定和本片区实际,特制定本协商改造补偿安置方案:

一、改造范围

东起新华路、西至工农路,南起燕塔街、北至大安街(具体范围以规划红线图为准)。

二、棚改房屋实施主体

国有土地上的由县房屋征收与补偿管理服务办公室负责组织实施;集体土地上的由燕塔街道办事处负责组织实施。

三、时间安排

(一)房屋测量期限

10日,具体时间另行通知。

(二)补偿协议签约期限

6日,具体时间另行公布。

四、补偿政策

(一)补偿对象

棚改补偿对象为棚改房屋产权人,棚改房屋出租或土地上建有他人房屋的,由棚改房屋产权人负责处理,特殊情况的由棚改指挥部共同研究确定棚改房屋产权人。棚改房屋产权人按下列方式进行认定:

1、有《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》的,以证载权属人为棚改房屋产权人。证载权属人与实际权属人不一致的,由证载权属人与实际权属人持相关证据材料,双方在征收实施主体的见证下,按协商签字结果确认棚改房屋产权人。

2、无《房屋所有权证书》和《土地使用权证书》的,由被征收房屋及土地所在村委会(单位)出具证明(法定代表人签字,加盖单位公章)后,公示无异议的,报指挥部研究确认棚改房屋产权人。

3、房地产权属存在争议的,以法院、仲裁部门做出的生效裁判书或争议双方的协商、调解结果为依据确认棚改房屋产权人。争议未解决以前所有应补偿费用暂由征收实施主体留存。

4、房屋及土地权属人已故或下落不明的,由其全部继承人持相关证明材料到棚改指挥部共同办理相关补偿安置事宜。

(二)补偿房屋用途的认定

棚改房屋用途按房屋所有权证、规划许可证证载用途予以认定;容积率形成的补偿房屋面积和无房屋所有权证和规划许可证的,按用途为住宅认定。

《城乡规划法》(自200811日起施行)实施之前,已建成的层高2.2米以上现状完整的永久性房屋及临新华路、大安街、工农路的临街房屋,据实认定用途和面积。

(三)补偿房屋面积的认定

1、有房屋所有权证(经住建局阅档核实无异议的),证载面积大于土地面积的70%的,按证载面积并结合现状实际面积认定补偿房屋面积;证载面积不足土地面积70%的,按土地面积的70%认定补偿房屋面积。

2、无房屋所有权证的,按土地面积的70%计算补偿房屋面积。超出土地面积70%的建筑物或构筑物,除符合本条第(二)项条件之外,按附属物根据结构予以补偿。

(四)土地面积的认定

1、有土地使用权证书的,土地面积根据土地使用权证(经国土局阅档核实无异议的)证载面积并结合实际用地面积予以认定;

    2、无土地使用权证书的,以实际测量的院内土地面积(不含道路、胡同)为准。

(五)补偿内容

棚改房屋的补偿内容包括棚改房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、奖励和附属物及装修等补偿。

1、棚改房屋价值补偿

棚改房屋的价值,由房地产价格评估机构根据本方案公告之日棚改房屋所处区位新建普通商品房市场价格结合棚改房屋的结构、成新、楼层、朝向、土地等综合因素评估确定。棚改房屋价值中包括附属于该房屋的土地使用权的价值,但不包括棚改房屋的装修等价值。

新建普通商品房市场价格由房地产价格评估机构评估确定。棚改房屋价值最低补偿标准,不低于棚改房屋所处区位新建普通商品房市场价格的80%;因容积率形成的补偿房屋面积补偿标准最高不超过棚改房屋所处区位新建普通商品房市场价格的80%

2、搬迁补偿费

按补偿房屋面积10/m2一次性支付棚改房屋产权人

3、临时安置费

选择现金支付和购买存量商品房的,按补偿房屋面积支付6个月的临时安置费,住宅6/m2/月,商业15/m2/月,因容积率形成的补偿房屋面积不享受临时安置费。棚改房屋产权人选择购买棚改区域内安置商品房的,按上述标准发放24个月的临时安置费。非不可抗拒因素超过24个月的,从第25个月开始由房地产开发企业顺延发放临时安置费。

4、停产、停业损失补偿费

按商业房屋经营面积50/㎡一次性支付给棚改房屋产权人(棚改房屋产权人与其经营户存在纠纷的,由棚改房屋产权人负责处理)

5、协议奖

1)棚改房屋产权人在签约期限内第1-4日签订补偿协议的,按补偿房屋面积给予100/的签协议奖励,按照协议约定完成房地交接的,再给予补偿房屋面积100/的交接奖励。

2棚改房屋产权人在签约期限内第5-6日签订补偿协议的,按补偿房屋面积给予20/的签协议奖励,按照协议约定完成房地交接的,再给予补偿房屋面积20/的交接奖励

3)未在签约期限内签订补偿协议或虽签订协议但未按协议约定时间完成房地腾空交接并拆除的,无奖励。

6、全签奖

签约期限内本部门或单位所有房屋产权人签订协议书并交接房屋的,按补偿房屋面积100/㎡的标准支付全签奖。

7、附属物及装修补偿

棚改房屋产权人超补偿房屋面积建设的附属房屋,按“先新房后老房、先配房后主房”的原则认定补偿。棚改房屋装修价值由房地产价格评估机构依法评估确定,棚改房屋装修标准高于棚改安置房建设标准的部分,据实予以装修补偿。

五、棚改货币化安置方式

棚改货币化安置包括现金支付、购买存量商品房和购买棚改区域内安置商品房三种安置方式。存量商品房是指已取得预售许可证、但未出售的新建商品房,不含二手房。棚改交易服务平台设在伊园街中段住建局办公楼二楼(中医院东100米路北)。

棚改房屋评估价格不足棚改房屋所处区位新建普通商品房市场价格,凡选择到棚改交易服务平台购买存量商品房或选择在棚改区域内购买安置商品房的,补足到棚改房屋所处区位新建普通商品房市场价格;因容积率不足70%形成的补偿房屋面积不享受购房补贴。

(一)现金支付

选择现金支付的,按评估价格在房屋腾空验收合格并交接拆除后三个月内,持与县征收办或街道办事处签订的安置补偿协议书,棚改房屋产权人本人身份证和房屋腾空拆除验收单到指定地点领取补偿款。

(二)购买存量商品房

选择购买存量商品房的,在房屋腾空验收合格并交接拆除后六个月内,持房票到交易服务平台选择存量商品房。房票面值和购房补贴总额超过购房款的,超额部分由交易服务平台支付给棚改房屋产权人;房票面值和购房补贴总额不足购房款的,不足部分由棚改房屋产权人向房地产开发企业交纳。

(三)购买棚改范围内规划建设的安置商品房

选择购买棚改范围内规划建设的安置商品房的,在房屋腾空拆除后,房屋征收实施主体适时组织棚改房屋产权人根据选房顺序号统一选择棚改范围内规划建设的安置商品房。房票面值和购房补贴总额超过购房款的,超额部分由棚改实施主体支付棚改房屋产权人;房票面值和购房补贴总额不足购房款的,不足部分由棚改房屋产权人在选房时根据与房地产开发企业的约定向房地产开发企业交纳。

(四)逾期购房的

在房屋腾空验收合格并交接拆除后六个月内未选择购买存量商品房,并且在组织棚改范围内规划建设的安置商品房选房时未选房的,按棚改房屋产权人默认选择现金支付方式处理。

六、棚改区域内安置商品房的建设标准及选房办法

(一)建设标准

1、层高不低于2.9米;

2、室内地板砖地面,步梯水泥地面,楼梯间地板砖地面;

3、内墙面刷内墙漆,外墙保温材料、刷外墙漆;

4、卫生间墙面瓷砖到顶、卫具、洗手盆等齐全;

5、厨房墙面瓷砖到顶、洗菜盆、上下水道等齐全;

6、住宅房屋楼宇对讲门,入户防盗门,铝合金或塑钢窗,日光灯具齐全;商业房屋入户为卷帘门、钛金门;

7、预留闭路电视、电话、宽带、燃气管线接口,水电到户,室内暖气铺设完毕。

(二)选房办法

选房顺序按照签协议顺序号加交接房屋顺序号所得数值为准,数值小的优先挑选,数值相同的以腾空交接号数值小的优先。

(三)安置地点及户型、面积

安置地点及户型、面积等详见本片区内安置商品房房源情况公示。

七、房地产价格评估机构的选定

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四章的规定在评估机构选定公告发布十日内评选、协商不成的,在县纪委、棚改单位(街、村委会)代表、棚改户代表监督下,经县公证处公证,由县征收办组织集中投票或抽签确定。

八、其他规定

(一)棚改房屋存在查封、抵押及其他纠纷的,棚改房屋产权人应在本方案公布之日起15日内持相关证据材料书面说明情况,否则,棚改房屋产权人要承担相关不利后果。棚改房屋产权人在实施房屋腾空验收前,须结清水、电、气等相关费用。

(二)棚改房屋产权人应当配合工作人员入户调查登记工作,在规定的时间内未配合完成入户调查登记的,进行外围测量、评估,棚改房屋产权人承担不利的法律后果。

()补偿结果进行公示后,棚改产权人对补偿结果有异议的在公示期内申请复核,复核后调整的进行公示。公示期内未提出异议或提出异议后不配合复核的,以初次公示结果为准。

(四)棚改房屋已开通天然气、暖气和办理房地产权属证书的,由房地产价格评估机构评估确定补偿金额。

(五)房票为棚改房屋产权人领取补偿款和购房的凭证。仅限本人使用,不得交易、转让。房票面值由房屋价值、搬迁补偿费、临时安置费、停产停业损失补偿费、协议奖、交接奖、全签奖、附属物及装修补偿款等款项构成(对于棚改房屋拆除后棚改房屋产权人领取搬迁费、临时安置费等补偿款项的,房票面值只有房屋价值构成。)。

(六)棚改房屋产权人与开发企业签订商品房买卖合同或正式意向书后,如发生纠纷,由双方当事人依法解决。

(七)棚改房屋产权人购房成交价格不超过补偿总额的,免征契税;超过补偿总额的,仅对超出部分依法征收契税。

(八)棚改房屋产权人不得损坏棚改房屋的主体结构,并确保棚改房屋门窗的完整;棚改房屋办理交接手续后,禁止任何单位或个人私自拆除房屋,否则,后果自负。

() 棚改房屋产权人在本公告规定的签约期限内自愿签订补偿安置协议的,按照本公告方案进行补偿安置。在本公告规定的签约期限内未签订补偿安置协议的,转入征收程序,按照《莘县外贸片区(二期)国有土地上房屋征收与补偿安置方案》进行补偿安置。

九、本方案由县征收办负责解释。

十、本方案自公布之日起实施。     

                                                                                                                                                  莘县人民政府

                 二〇一七年十月三十一日