一、制定背景

基准地价是法定公示地价的主要内容，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。根据《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号)和《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）要求“加快建立集体建设用地基准地价和农用地基准地价体系”。为促进城乡统一土地市场建设，为集体土地流转价格提供依据，莘县积极开展了集体建设用和农用地基准地价制定工作。

2021年初，完成了资料收集、外业调查、内业数据处理等工作，结合土地定级划分情况，形成了初步成果。并于 2021 年 5 月 7 日组织了莘县集体建设用地和农用地基准地价编制工作听证会，对成果进行了修改完成。2022年7月2日，基准地价成果顺利通过省市专家验收，同时根据专家组提出的修改意见，对成果进一步进行了修改完善。

二、开展依据

依据《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号)、《山东省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2020〕66号）、《土地管理法》、《土地管理实施条例》、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）、《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）及其他相关文件制定。

三、开展目的

为推进集体经营性建设用地入市、农用地流转，有效激活农村土地资产，促使闲置或低效的农村集体建设用地、农用地得到有效盘活，加快推进我县城乡融合发展和乡村振兴战略，

四、评价范围

集体建设用地体系建设项目的工作范围为行政区域范围扣除城区国有基准地价覆盖的区域，评价范围面积为1317.62平方公里；莘县农用地体系建设项目的工作范围为行政区域范围扣除城区及其镇街周边无集体农用地分布的连片区域，评价范围面积为1369.67平方公里。

五、基准地价成果

（一）集体建设用地基准地价成果

1、土地定级划分情况

我县集体建设用地采用综合定级的方式划分土地级别。在充分利用调查影响集体建设用地质量的自然、社会、经济因素的基础上，结合定级划分成果、样点地价测算及莘县土地市场状况综合确定土地级别，对于土地利用状况基本一致的土地进行细分，将同一级别内土地按照影响因素作用程度不同进一步划分区片。莘县集体建设用地划分2个级别，细化为3个区。莘县城区以外所属四个街道范围内的区域划为Ⅰ-1，20个镇驻地级别划定为Ⅰ-2，20个镇驻地以外级别划定为Ⅱ级

2、基准地价的内涵

本次莘县集体建设用地基准地价内涵统一界定为：

（1）土地权利类型：集体建设用地使用权；

（2）基准日：2020年1月1日；

（3）土地用途：商服用地、宅基地、工业用地、公共管理与公共服务用地；

（4）、土地开发程度：Ⅰ级为“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整），Ⅱ级为“四通一平”（通路、通电、通讯、供水及场地平整）；

（5）、容积率：商服用地1.2、宅基地0.7、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地0.8；

（6）、土地使用权期限：商服用地40年、宅基地为长期、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

3、成果数据

莘县集体建设用地各用途区片基准地价表

注：公服Ⅰ类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；公服Ⅱ类包括公用设施用地、公园与绿地用地。

（二）农用地基准地价成果

1、土地定级划分情况

根据农用地土地定级与最新耕地质量评价成果进行对比，将莘县农用地划分为3个级别，即最高级别土地位于莘县中南部乡镇，如：樱桃园镇、徐庄镇、妹冢镇等；低级别主要位于南部古云镇和西北部的王奉镇、大王寨镇等。

2、农用地基准地价的内涵

（1）用地类型：耕地。

（2）权属类型：集体土地。

（3）基本设施状况：宗地外道路通达且有水源保障，宗地内平整、大小适中、形状规则、有基本的灌排设施且田间道路密度适中。

（4）土地使用年期： 30 年。

（5）耕作制度：标准耕作制度为冬小麦—夏玉米，一年二熟。

（6）权利类型：承包经营权、经营权。

（7）估价基准日： 2020 年 1 月 1 日。

3、成果数据

莘县集体农用地（耕地）基准地价表

六、解读机构及咨询方式         

单位：莘县自然资源和规划局

联系人：王先生

咨询电话：0635-7327707